부동산을 임대하고 있다면 매년 5월, 반드시 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 종합소득세 신고 의무입니다.
주택이든 상가든 임대소득이 있다면 금액에 따라 종합과세 또는 분리과세 대상이 될 수 있고,
신고하지 않으면 가산세 등의 불이익이 생길 수 있죠.
이번 포스팅에서는 부동산 임대소득 신고 대상, 계산 방법, 신고 절차, 절세 팁까지 한 번에 정리해드릴게요.
초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 단계별로 안내드리니, 나도 신고 대상인지 꼭 확인해보세요!
부동산 임대소득이란?
부동산 임대소득이란
주택, 상가, 오피스텔, 토지 등 부동산을 임대하여 얻는 소득을 말합니다.
- 주택임대소득: 아파트, 다가구, 원룸 등 주택에서 나오는 임대료
- 비주택임대소득: 상가, 오피스텔, 창고, 사무실 등에서 나오는 임대료
📌 이 소득이 일정 기준을 초과하면 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
종합소득세 신고 대상자 기준
| 구분 | 종합과세 대상 여부 |
| 주택 1채 보유 | 신고 제외 (과세 안 됨) |
| 주택 2채 이상 보유 | 연 임대소득 900만 원 초과 시 신고 대상 |
| 상가·오피스텔 임대 | 금액 관계없이 모두 신고 대상 |
| 보증금의 간주임대료 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 과세 대상 |
보증금은? 간주임대료 계산
보증금(전세금 포함)을 무이자로 맡아두고 사용하면서 세입자로부터 이자를 받은 것처럼 간주하여
임대소득에 포함해 과세하는 제도입니다
✅ 간주임대료 과세 대상
| 상가, 오피스텔, 건물 임대 등 | 보증금 합계가 3억 원 초과 시 과세 |
| 주택 임대 | 원칙적으로 비과세 (단, 주택이 사업용도로 등록되었거나 3채 이상일 경우 예외) |
| 주택 + 상가 혼합 | 상가 부분에 대해서만 보증금 과세 대상 |
✅ 간주임대료 계산 공식
- 정기예금 이자율: 매년 국세청 고시 (예: 2024년 기준 약 1.8% 수준)
- 보증금 합계: 같은 임대인에게 받은 보증금의 합계
- 3억 원 초과분만 적용
✅ 예시
보증금 5억 원을 받고 상가 임대 중이라면?
과세 대상은 5억 - 3억 = 2억 원 / 이자율이 2%라면,
2억 × 0.02 = 400만 원 → 간주임대료로 과세소득에 포함됨
즉, 실제로 월세를 받지 않아도, 보증금을 맡아두는 것만으로도 일정 금액을 "수익이 발생한 것"으로 보고 세금을 매기는 방식
| 보증금 과세 기준 | 3억 원 초과 시 간주임대료 과세 |
| 적용 대상 | 상가, 오피스텔 등 비주택 임대 (주택은 일반적으로 제외) |
| 신고 방법 | 홈택스 자동 계산 시스템 활용 |
| 절세 팁 | 보증금을 쪼개거나 공동명의 등록 시 부담 경감 가능 |
종합소득세 보증금 신고 방법
- 홈택스 > 종합소득세 신고 화면
- ‘부동산 임대소득’ 입력란에서
- 임대보증금 및 임대기간 입력 → 간주임대료 자동 계산됨
- 결과는 총임대소득에 합산되어 과세됩니다
신고 준비 서류
| 서류명 | 설명 |
| 임대차 계약서 사본 | 보유 주택/상가의 임대현황 확인 |
| 월세 수입 증빙 | 통장 이체내역, 현금영수증 등 |
| 필요경비 증빙 | 수선비, 세금, 관리비 등 지출 자료 |
| 주택 수 증명 | 등기부등본 또는 건축물대장 등 |
신고 절차
홈택스 접속 → https://www.hometax.go.kr
- [신고/납부] → [종합소득세] 클릭
- 본인 인증 후 [정기신고] 선택
- ‘부동산임대소득’ 항목 입력
- 필요경비 입력 (기준경비율 or 단순경비율 선택 가능)
- 납부세액 확인 → 전자신고 제출
세금 계산 방법 요약
| 항목 | 내용 |
| 과세표준 | 임대수입 - 필요경비 - 기본공제 400만 원 |
| 세율 | 종합과세: 6%~45% 누진세율 분리과세 선택 시: 14% 단일세율 |
| 필요경비 | 수리비, 재산세, 임대관리비 등 실제 지출 가능 |
✔️ 주택임대소득이 900만 원 이하인 경우, 종합과세 대신 분리과세(14%) 선택 가능합니다 (유리한 쪽 선택하면 OK)
주의사항
- 신고 기한: 2025년 5월 1일 ~ 5월 31일까지
- 무신고 시 가산세 최대 20% 부과
- 보증부 월세의 경우 보증금 간주임대료 과세 여부 확인 필수
부동산 임대소득 가산세
| 무신고 가산세 | 기한 내 신고하지 않음 | 납부세액의 20% (일반), 40% (부정행위 시) |
| 과소신고 가산세 | 소득 누락 또는 축소 신고 | 누락세액의 10~40% |
| 납부불성실 가산세 | 신고는 했지만 세금을 기한 내 납부하지 않음 | 미납세액 × 0.022% × 경과일수 |
| 전자신고불이행 가산세 | 3주택 이상 주택임대사업자 등 의무자 미이행 | 20만 원 정액 또는 일정 비율 |
무신고 가산세 20 (낼 세금이 100만 원이라면 추가로 20만 원 부과)
절세 팁!
- 1인 사업자 등록을 하고 필요경비 인정 범위 확대
- 공동명의인 경우 소득 분산 효과 고려
- 기준경비율 vs 단순경비율 비교하여 유리한 방식 선택
- 세무사 도움 받아 정확한 신고 + 절세 전략 수립
마무리 정리
| 신고 대상 | 주택 2채 이상 보유 + 연 임대소득 900만 원 초과 |
| 신고 시기 | 2025년 5월 1일 ~ 31일 |
| 신고 방법 | 홈택스 또는 세무대리인 이용 |
| 유의사항 | 필요경비, 공제항목 꼼꼼히 확인 |
| 절세 가능성 | 경비 인정 & 분리과세 전략 활용 가능 |
부동산 임대소득은 신고하지 않으면 가산세 부담이 크고, 신고 방식에 따라 환급 또는 절세 효과도 달라질 수 있습니다.
소규모 임대라도 꼭 신고 여부 확인하시고, 유리한 방식으로 정직하게 절세하세요!
